亿鑫优配新湖化工（PVC）专题：首套房贷财政贴息与 PVC 需求

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　　来源：湖畔新言

　　居民购房贷款贴息政策

　　2026年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，自10月1日起在全国范围实施，实施期暂定一年。这是中央财政首次对部分收入相对不高群体的商业性个人住房贷款给予贴息。

　　享受贴息须同时满足三项条件：使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不含用新贷款置换存量贷款；所购住房建筑面积不超过120平方米；所购住房价格不超过150万元。首套住房按现行政策认定，新房和二手房都包括在内。使用公积金贷款购房或购买保障性住房的，已有其他政策支持，不叠加享受。

　　财政部门按贷款本金给予年化1个百分点的贴息，期限最长5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。实施期内符合条件的家庭均可享受，资金总规模不设上限，按实际发放结算。借款人在签订贷款合同时授权银行代办贴息，银行在按月收息时直接扣减贴息金额，之后照常还款即可。

　　2026年6月个人住房贷款加权平均利率为3.05%，贴息1个百分点，相当于利率下降约三分之一。以一笔100万元、30年、等额本息的贷款计算，前5年贴息合计约4.74万元，平均每月少付约790元，官方口径为最多累计减少付息近5万元。2026年上半年城镇居民人均月可支配收入为5021元。5年之后恢复原利率，月供回到原来水平。

　　政策背景

　　贴息出台前，房地产销售与开工已连续数年下降。商品房销售面积2021年为17.94亿平方米，2025年降到8.81亿平方米，减少一半以上。新开工面积由2019年的22.72亿平方米降到2025年的5.88亿平方米，降幅74%。房地产开发投资由2021年的14.76万亿元降到2025年的8.28万亿元。

　　2026年降幅仍在扩大。1-8月房地产开发投资同比下降19.9%，新开工面积下降24.8%，新建商品房销售面积下降12.1%，三项降幅都比1-7月扩大。房企到位资金下降21.0%，其中国内贷款下降33.3%，定金及预收款下降14.8%，个人按揭贷款下降22.4%。

　　需求侧的放松此前已推进多轮。2024年5月17日，人民银行与金融监管总局把首套住房商业贷款最低首付比例降到不低于15%，二套降到不低于25%，同时取消全国层面首套和二套住房商业贷款利率政策下限，并把公积金贷款利率下调0.25个百分点。9月底，人民银行推动存量房贷利率批量下调，平均降幅约0.5个百分点，并把个人住房贷款最低首付比例统一为不低于15%，不再区分首套二套。个人住房贷款利率随之继续下行，2024年末降到3.09%。

　　8月相关政策集中出台。国务院修订《住房公积金管理条例》，9月20日起施行，提取范围新增装修自住住房和支付物业费。上海自8月21日起，把外环外二套住房商业贷款最低首付比例调整为不低于15%。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，新出让土地和未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，实行预售的，单体建筑须完成主体结构封顶。同日，人民银行与金融监管总局印发房地产信贷管理意见，预售项目的个人住房贷款须在项目竣工备案后发放，贷款期限上限由30年延长到40年。

　　住建部数据显示，2026年上半年二手房交易量在新房和二手房交易总量中占50.4%，18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。8月28日的两份文件提高了预售条件，推后了房企拿到按揭款的时点；信贷意见同时把贷款期限上限延长到40年。延长期限和贴息都在需求侧降低月供，与预售条件收紧同时推进。

　　贴息的覆盖面和力度

　　1-8月全国新建住宅销售面积41503万平方米，销售额41776亿元，均价约每平方米10066元，一套120平方米的住房约121万元，在150万元以内。一线城市按均价衡量，2025年3月百城住宅平均价格中一线城市为每平方米45279元，150万元只够买约33平方米。答记者问写明，政策面向进城务工人员、新就业大学生和城镇工薪家庭这类首套刚需购房家庭。

　　首套住房的认定包括二手房。1-8月全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。同期新建住宅销售面积为41503万平方米。二手房成交是已有住房换手，不产生新的建设工程量。

　　利率此前已经下降过一轮。个人住房贷款加权平均利率由2021年末的5.63%降到2025年末的3.06%，同期商品房销售面积由17.94亿平方米降到8.81亿平方米。2025年年中以来利率基本持平在3.05%至3.06%，2026年1-8月销售面积仍同比下降12.1%。

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　　2024年9月底一轮集中放松之后，单月商品房销售面积明显改善，10月至12月分别为7646万、8188万和11267万平方米，与2023年同期基本持平，而9月还比上年同期少约一成。改善没有延续到2025年，单月销售面积重新低于上年同期，3月至10月降幅逐月扩大，10月至12月比上年同期少17%至20%。这一轮放松之后，成交改善持续约一个季度，之后销售回到下降的轨道。贴息降低了首套刚需家庭的月供，家庭购房决策更多取决于对房价走势的判断。

　　成交到开工的传导

　　新房成交首先消化已经建成和已经开工的住房。8月末全国商品房待售面积75349万平方米，其中住宅40083万平方米，商品房待售面积约相当于2025年全年销售面积的85%。待售面积是已竣工未售出的部分，新房成交里的期房也是已开工的在建项目。贴息带来的新房成交，先落在这两部分存量上，不直接形成新开工。

　　置换也相同，首套购房家庭买入二手房，卖方若再换购新房，同样先消化待售和在建的住房。上海8月出台的以旧换新补贴，对出售二手房并在外环外购买新建商品住房的家庭，按新房贷款总额的1%补贴、单套最高5万元，补贴总额2亿元，地方层面鼓励置换的补贴，最终落点也是这部分存量新房。

　　新开工取决于房企拿地和资金。1-8月100个大中城市成交土地占地面积36715万平方米，同比下降10.5%，较2021年同期下降46.4%；成交土地总价10224亿元，同比下降19.0%。土地成交是新开工的前提，土地端没有止跌，新开工就缺少可开工的地块。房企到位资金中的个人按揭贷款，2021年为3.24万亿元，2025年降到1.29万亿元，减少六成。8月28日的新规之后，新项目预售要等主体结构封顶，按揭款要等竣工备案，房企从拿地到回款的周期拉长，新开工意愿进一步减弱。

　　竣工端1-8月房屋施工面积56.08亿平方米，同比下降12.8%；竣工面积2.11亿平方米，同比下降23.7%，8月单月竣工面积比上年同月少28.5%，1-3月以来累计降幅一直在23%至25%之间，没有收窄。在建的存量规模仍远大于每年的竣工量。已开工的期房项目要拿到购房者的个人住房贷款，须先完成竣工备案，房企有加快竣工的动机。若贴息带动期房成交，这一动机会更强，而型材、管材的用量主要在建设中后期。8月28日的销售制度通知规定，已取得规划许可证的项目鼓励现房销售，仍可预售。

　　时间上，PVC在房屋建设中的用量集中在中后期，从新开工到用量集中约一年到一年半。贴息实施期到2027年9月，即使带动新开工在2027年回升，对PVC用量的拉动也要到2028年前后才体现。

　　对PVC需求的影响

　　PVC下游管材、型材主要用于建筑。2020年到2025年，国内PVC产量由2081万吨增加到2438万吨，增加356万吨；粉料出口由63万吨增加到382万吨，增加319万吨；表观消费量由2114万吨降到2078万吨。同期房屋施工面积下降29%，竣工面积下降34%。粉料出口占产量的比例由2020年的3.0%升到2025年的15.7%，产量的增加基本由出口吸收，国内表观消费没有增长。

　　2026年内需继续下降。1-8月PVC粉产量1584万吨，同比下降0.7%；出口292万吨，同比增长13.3%；表观消费量1300万吨，同比下降4.0%。8月单月表观消费量159.1万吨，比2025年8月的179.1万吨少11.2%，降幅比前7个月累计更大。8月单月出口31.41万吨，出口仍在承接国内的过剩产量。

　　综合看，贴息作用在已建成和已开工住房的成交上，对新开工没有直接拉动，PVC内需偏弱的方向不变。后续观察以下几个方面，一是10月至12月的成交和新发放个人住房贷款，这是政策效果最早的体现；二是土地成交和新开工能否止跌，这是PVC建筑用量回升的前提；三是竣工面积和型材开工率；四是贴息实施期只有一年，2027年9月到期前后可能出现购房集中和随后的回落，以及关注政策是否会扩大范围、延长期限或提高贴息比例。

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